Mit dem Forward-Darlehen niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

LANDKREIS. Mit einem Forward-Darlehen nutzen Eigenheimbesitzer die Niedrigzinsphase für ihre Anschlussfinanzierung. Wie das geht, verraten Dieter Hammann, Jörg Müller und Martin Kück von der Volksbank Fredenbeck-Oldendorf-Ahlerstedt im Interview.


Was ist ein Forward-Darlehen?

Jörg Müller: Das Forward-Darlehen ist eine Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung eines Immobilien-Kredits zu gestalten. Auf diese Weise können sich Kreditnehmer günstige Zinsen für die Zukunft sichern – bis zu fünf Jahre, bevor die Zinsbindung ihrer bereits bestehenden Finanzierung ausläuft.

Wer kann ein Forward-Darlehen beantragen?

Jörg Müller: Alle Eigenheimbesitzer, die bereits über eine laufende Immobilienfinanzierung verfügen. Ein Forward-Darlehen ist ausschließlich als Anschlussfinanzierung einer bestehenden Baufinanzierung gedacht.

Was bedeutet das konkret?

Martin Kück: Wer sein Eigenheim über einen Bankkredit finanziert, legt für einen bestimmten Zeitraum eine Zinsbindung fest. Für zehn, fünfzehn, zwanzig oder sogar dreißig Jahre weiß der Kreditnehmer, mit welchem Zinssatz er bei seiner Finanzierung rechnen muss. Er kann seine Finanzen entsprechend planen. Ist dieser Zeitraum abgelaufen und der Kredit noch nicht abbezahlt, muss der Kreditnehmer sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Das Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, diese Anschlussfinanzierung mit einem festen Zinssatz schon bis zu fünf Jahre vor dem entsprechenden Ablauftermin vertraglich zu vereinbaren.

Wer also noch eine Zinsbindung von 15 Jahren vor sich hat, für den ist das Thema uninteressant?

Jörg Müller: Nicht unbedingt, denn für jede Finanzierung gibt es nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. So hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, auch früher aus einer langen Zinsbindung herauszukommen und eine Anschlussfinanzierung mit einem günstigeren Zinssatz auf die Beine zu stellen – zum Beispiel in Form eines Forward-Darlehens.

Wo liegen die Vorteile eines solchen Darlehens?

Martin Kück: Es bietet Planungssicherheit. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, weiß schon weit vor Ablauf seiner aktuellen Zinsbindung, mit welchen finanziellen Belastungen er in den nächsten Jahren rechnen muss. Das Forward-Darlehen schließt das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus.

Wie funktioniert das Darlehen?

Jörg Müller: Mit einem Forward-Darlehen liegen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung auf dem Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein Aufschlag, der sich nach der Länge der sogenannten Forward-Phase richtet – nach der Zeit, die zwischen dem Vertragsabschluss für die Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Auszahlung der Darlehenssumme liegt. Je länger die Forward-Phase, desto höher der Aufschlag.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein ein Forward-Darlehen aufzunehmen?

Martin Kück: Rein theoretisch dann, wenn die Zinsen besonders niedrig sind und mittelfristig ein Anstieg des Zinsniveaus bevorsteht. Die Crux: Diesen Zeitpunkt können weder Kreditnehmer noch Finanzierungsberater vorhersagen.

Wann also sollte der Kreditnehmer aktiv werden?

Martin Kück: Es gilt, den Finanzmarkt über einen längeren Zeitraum zu beobachten. Letztendlich ist der richtige Zeitpunkt typenabhängig. Wer auf maximale Planungssicherheit setzt, schließt den Vertrag bereits lange vor Ablauf seines bestehenden Finanzierungsplans ab und nimmt damit in Kauf, einen Zinsaufschlag für eine mehrjährige Forward-Phase zu zahlen. Über einen höheren Zinsaufschlag erkauft er sich Sicherheit.

Und der risikofreudige Typ?

Jörg Müller: Der wartet ab und hofft, dass sich die Zinsen auf niedrigem Niveau halten oder dass sie sogar noch fallen. Er nimmt dabei in Kauf, dass sie eventuell auch wieder ansteigen. Wer bereit ist, ein wenig zu pokern, lässt die Zeit für sich spielen. Je näher der Termin rückt, an dem das Darlehen benötigt wird, desto geringer ist der Forward-Aufschlag.

Wie wird der Aufschlag berechnet und wie hoch ist er?

Dieter Hammann: Der Aufschlag fällt monatsweise an und hängt auch davon ab, wie lange die Zinsbindung des Darlehens sein soll. Als Richtwert kann ein Aufschlag von etwa 0,25 Prozent pro Jahr angenommen werden. Wer also eine Finanzierung mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent zwei Jahre vor Ablauf seiner bestehenden Finanzierung abschließt, kommt für seine Anschlussfinanzierung am Ende auf einen Zinssatz von zwei Prozent.

Wo liegen die Nachteile des Forward-Darlehens?

Jörg Müller: Ein Forward-Darlehen schließt der Kreditnehmer in der Hoffnung ab, sich einen möglichst günstigen Zinssatz rechtzeitig und für einen langen Zeitraum zu sichern. Steigen die Zinsen an, bis das Darlehen benötigt wird, geht die Rechnung auf. Fallen die Zinsen dagegen unter den vereinbarten Zinssatz, zahlt der Kreditnehmer unnötig viel für seine Anschlussfinanzierung.

Gibt es Möglichkeiten, den Vertrag zu kündigen?

Dieter Hammann: Der Kunde hat eine Abnahmeverpflichtung. Wer einen Vertrag über ein Forward-Darlehen mit einer kreditgebenden Bank abschließt, ist daran gebunden. Das gilt für den Zinssatz genauso wie für die vereinbarte Kreditsumme. Ansonsten muss eine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt werden, deren Höhe abhängig vom Kreditbetrag, von der Zinsbindung und dem vereinbarten Zinssatz ist.

Welche Schritte muss der Eigenheimbesitzer konkret unternehmen?

Dieter Hammann: Gemeinsam mit seinem Finanzierungsberater kann er herausarbeiten, welche Möglichkeiten ihm offen stehen. Zunächst werden dafür die wichtigsten Eckdaten für das Darlehen geklärt: Wann wird die Anschlussfinanzierung benötigt? Wie hoch soll die Kreditsumme sein? Wie lang soll der Zinssatz festgeschrieben werden? Anhand dieser Informationen ermittelt der Finanzierungsberater die zum aktuellen Zeitpunkt möglichen Konditionen für ein Forward-Darlehen. Dann muss der Kunde entscheiden, ob er den Vertrag abschließen oder in der Hoffnung auf bessere Konditionen noch warten will.

Kontakt zu den Experten aufnehmen:

Volksbank eG Fredenbeck-Oldendorf-Ahlerstedt

Geschäftsstelle Fredenbeck
Martin Kück
Hauptstraße 5
21717 Fredenbeck
Tel.: 0 41 49/92 92 15
E-Mail: martin.kueck(at)vbfoa.de

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Hauptstraße 7
21726 Oldendorf
Tel.: 0 41 44/60 98 35
E-Mail: dieter.hammann(at)vbfoa.de

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21702 Ahlerstedt
Tel.: 0 41 66/84 33 14
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