THausverkauf in Teilen: Guter Zuschuss zur Rente oder Verlustgeschäft?
Findige Unternehmen locken im Internet mit der sogenannten Steinrente. Foto: Harscher
Im Internet gibt es viele Anbieter, die Rentnern den Teilverkauf ihrer Immobilie schmackhaft machen wollen. Doch ist das wirklich eine gute Idee? Ein Anwalt gibt Tipps.
Zeven. Als Rentnerin den Lebensstandard beibehalten, an den man sich gewöhnt hat? Das könnte für mich als jahrelang in Teilzeit arbeitende Mutter knapp werden. Für diesen Fall locken findige Unternehmen mit der sogenannten Steinrente. Also einen Teil der eigenen Immobilie einfach verkaufen und sich von dem Erlös eine schöne Zeit machen. Aber ist das wirklich empfehlenswert? Ich treffe mich mit dem Zevener Anwalt Marco Duden.
Vorher hab ich mich mal im Internet umgesehen. Da gibt es einige Anbieter, die den Eindruck erwecken wollen, dass der Teilverkauf des Hauses der einfachste Weg zur finanziellen Unabhängigkeit ist und mir ein Leben voller schöner Reisen garantiert.
„Ich glaube, dieses Thema ist hochgekommen, nachdem die Banken und Sparkassen in ihren gesetzlichen Vorgaben festgelegt haben, dass Rentner kein Einkommen mehr haben und daher auch keine Kredite bekommen“, erklärt der Anwalt. Ein Kredit auf ein vorhandenes Vermögen, wie zum Beispiel das Eigenheim, wird also nicht gewährt. Plane ich dann als Rentnerin endlich die lang ersehnte Weltreise zu machen, muss ich das Geld dafür wohl auf der hohen Kante haben.
Ein vielversprechendes Geschäftsmodell für Anleger
Andere Länder gehen mit diesem Thema deutlich unkomplizierter um, erklärt Marco Duden: „In der Schweiz zum Beispiel, da wird ein Kredit aufgenommen und gar nicht zurückbezahlt, sondern der Wert des Hauses steht dagegen. Das ist unserer deutschen Mentalität ziemlich fremd. Hier gilt, dass keine Schulden auf ein Haus hinterlassen werden.“
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Der Teilverkauf ist also ein vielversprechendes Geschäftsmodell. Da wirbt dann eine Firma damit, dass sie bis zu 50 Prozent der Immobilie kauft, der Verkäufer das Geld sofort auf dem Tisch hat und weiterhin drin wohnen bleiben kann, also ein sogenanntes Nießbrauchsrecht hat.
Damit kann der Teilbesitzer dann zum Beispiel eine energetische Sanierung durchführen, wirbt der Anbieter weiter auf seiner Homepage. Aha, ich saniere mit dem Geld dann das Haus, das zur Hälfte dem gehört, der mir das Geld auszahlt? Klingt nicht sehr attraktiv.
Meist ist der Verkäufer für die Pflege der Immobilie zuständig
Wer sein Haus zum Teil verkauft, muss sich darüber im Klaren sein, dass er bei allem, was er mit dem Haus macht, immer jemand Fremden im Boot hat. In der Regel wird vertraglich festgelegt, welche Pflichten und Nutzen der Teilbesitzer hat, informiert Marco Duden.
„Sie können selber drin wohnen bleiben. Sie können es auch fremd vermieten, sie sind aber auch verantwortlich.“ Und was heißt das konkret? „Für Hege und Pflege. In welchem Umfang, das wird im Vertrag formuliert. Ob man jetzt für alles alleine verantwortlich ist, oder größere Reparaturen teilt. In der Regel überlässt der Käufer das aber dem Verkäufer.“
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Die Basis des Geschäftsmodells ist es, dass der Käufer im Grundbuch steht und von dem Verkäufer eine sogenannte Nutzungsentschädigung bekommt, also quasi eine Art Miete. Wie hoch die ist, richtet sich nach dem Wert des Hauses.
Der Nutzer des Hauses muss eine Entschädigung zahlen
Auf der Seite eines großen Immobilienmaklers, der auch einen Teilverkauf anbietet, lässt sich das berechnen. Hat das Haus zum Beispiel einen Wert von 460.000 Euro und der Besitzer lässt sich die Hälfte des Wertes auszahlen, müsste er im Monat 949 Euro Miete bezahlen, steht dort. 114.000 Euro wären das dann nach zehn Jahren. Fällt dann noch hier und da eine Reparatur an, schmilzt die Liquidität rasch dahin.
Wenn ich dann aber feststelle, dass das Haus mir viel zu groß ist, ich es gar nicht mehr schaffe, den Garten zu pflegen, beschließe ich vielleicht nach zehn Jahren auszuziehen. Dann hat der Käufer ein gutes Geschäft gemacht, denn er hat zehn Jahre lang eine gute Verzinsung des Kaufpreises sicher.
Marco Duden rät immer zu einer umfassenden Beratung, bevor entschieden wird, ein Haus teilweise zu verkaufen. Dazu kann man mit einem Anwalt oder Steuerberater reden.
Zukünftige Wertsteigerungen zugunsten der Käufer
Übrigens gibt es, erklärt Marco Duden, bei diesen Projekten in der Regel auch ein Rückkaufrecht. Die Erben hätten dann die Möglichkeit, das Haus zum Marktwert zurückzukaufen. Und der Marktwert kann, bei aktuell immer weiter steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt, in einigen Jahren schon deutlich höher liegen. „Da geht es vor allem um das emotionale Gefühl, ein Erbe zurückkaufen zu können, damit das Familienheim erhalten bleibt. Aber das hat seinen Preis.“
Wenn ich also mit dem Gedanken spiele, das Eigenheim teilweise zu verkaufen, um mit ein finanzielles Polster zu schaffen, sollte ich wohl nicht vergessen, dass die Anbieter auf dem Markt nichts zu verschenken haben und die erworbenen Immobilien Anlageobjekte sind. „Die Unternehmen partizipieren natürlich von zukünftigen Wertsteigerungen“, stellt der Anwalt klar.
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