Darf der Vermieter Schäden von Kaution abziehen? BGH urteilt

Karlsruhe. Im Mietstreit um die Abrechnung von Schadenersatzansprüchen über die Mietkaution hat der Bundesgerichtshof (BGH) Vermietern den Rücken gestärkt. Vermieter dürften eigentlich verjährte Forderungen für Schäden an einer Mietsache auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt hätten, hielt der Karlsruher Senat in einem Urteil fest. Diese Befugnis erlaubt es Vermietern, bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache einzufordern.

Grundsätzlich haben Vermieter nach Rückgabe einer Wohnung ein halbes Jahr Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich. Bedingung dafür ist aber unter anderem, dass es sich um zwei gleichartige Forderungen handelt. Ob das in dem BGH vorgelegten Fall zutraf, stand unter anderem im Fokus der Verhandlung.

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihr die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da die Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber schon verjährt waren, klagte sie auf Rückzahlung der Kaution - und bekam in den Vorinstanzen recht. Die Revision des beklagten Vermieters hatte nun Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück.

Wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen Umständen einbehalten. „Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten“, sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. „Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen“.

Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgten zwischen Mieter und Vermieter öfter mal für Streit, sagt Heilmann, die beim Deutschen Anwaltverein Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien ist. Für Vermieter sei es attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen. So wie in dem Fall, mit dem sich der BGH nun beschäftigt.

Wann verjähren die Schadenersatzansprüche eines Vermieters?

Nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme von der Verjährungsfrist vor: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate nachweisbar hätte verrechnet werden können, dann ist die Verrechnung auch später noch möglich.

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei „gleichartige“ Forderungen handelt - also bei der Barkaution „Cash gegen Cash“. Das ist hier deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen – eine sogenannte Naturalrestitution. Nur der Geldersatz ist aber mit der Barkaution gleichartig und kann gegen sie aufgerechnet werden.