Großes Wohngebiet am Dollerner Bahnhof geplant

Seit mehreren Jahren ist die brachliegende Fläche an der Bahnstrecke Hamburg-Cuxhaven an der Grenze zwischen Dollern und Agathenburg als Wohnbaugebiet im Gespräch. Der Eigentümer Joachim Doerks plant mit seinem Unternehmen „Doerks Immobilien“ auf dem rund 1,9 Hektar großen Gelände an der Straße Am Bahnhof/An der Bahn mehrgeschossige Wohnhäuser. Das Gelände, das im Südwesten an Einfamilienhäuser und im Norden an den Wald grenzt, sei ein optimaler Standort für eine Wohnhausbebauung, sagt der Investor aus Seevetal. Auch weil sich das Gebiet direkt am Dollerner Bahnhof befindet. Überhaupt sei Dollern – obwohl kein Grundzentrum – mit seiner ausgezeichneten Infrastruktur, mit vielen Geschäften sowie S-Bahn- und Autobahn-Anschluss „als Standort hervorragend“.

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Der Gebäudekomplex der ehemaligen Nussfabrik im südlichen Teil der Fläche (5000 Quadratmeter) will der Investor teils entfernen und teils umbauen lassen; 66 Mietwohnungen könnten im ehemaligen Kühlhaus entstehen. Die Halle daneben könnte weiter gewerblich genutzt werden, zum Beispiel für sportliche Aktivitäten.

Für den lange ungenutzten, 10 000 Quadratmeter großen nördlichen Teil des Geländes mit der Gewächshaus-Ruine sehen Doerks Pläne Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen mit 50 Wohneinheiten vor. Das städtebauliche Konzept, das in den Planunterlagen beschrieben wird, sieht hier eine zweigeschossige Wohnbebauung vor, die wie ein Riegel für ruhige Gartenbereiche in südwestliche Richtung sorgt. Die privaten Grünflächen sollen mit der Zweckbestimmung Hausgarten festgesetzt werden, um eine bauliche Nutzung auszuschließen. Zum Wald würde die Baugrenze einen Abstand von 25 Meter einhalten. Der notwendige Lärmschutz soll durch eine teils 3 Meter, teils 3,5 Meter hohe begrünte Schallschutzwand entlang der Bahnstrecke sichergestellt werden. Erschlossen würde das neue Wohnbaugebiet über die erneuerte Straße Am Bahnhof, die in einen Wendehammer im Norden mit einem Durchmesser von 22 Meter mündet.

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Mit der B-Plan-Änderung will die Gemeinde dem Bedarf an Wohnraum in verschiedenen Größen mit Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr begegnen. Die Baugrundstücke im Baugebiet „Südlich Nedderbrook“, im Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Horneburg als einzige Wohnbauentwicklungsfläche ausgewiesen, seien alle verkauft, die Nachfrage sei weiterhin hoch, heißt es im Planentwurf. Neben dieser Wohnbauentwicklungsfläche seien in Dollern keine weiteren größeren Bereiche für die Entwicklung von Wohnraum vorhanden. Zudem gebe es in Dollern neben dem Bedarf an Einfamilienhaus-Grundstücken einen Bedarf an Mietwohnungsbauten mit kleinen Wohnungsgrößen. Diesem Bedarf soll hier Rechnung getragen werden.

Städtebauliches Ziel der Gemeinde ist es, die bisher gewerblich genutzte Fläche in zentraler Lage als Wohn- und Mischgebiet zu entwickeln. Mit der Planänderung schafft die Gemeinde die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Revitalisierung der langjährigen Brachfläche für eine wohnbauliche Entwicklung, die Umnutzung des leerstehenden Fabrikgebäudes und die Realisierung eines neuen Wohngebietes. Um das städtebauliche Konzept umsetzen zu können, soll die im B-Plan von 2001 als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesene Fläche auf dem Gelände des früheren Güterbahnhofs als Allgemeines Wohngebiet (WA) und der südliche Teil des Plangebietes und die Parkplatzflächen entlang der Bahnstrecke als Mischgebiet (MI) festgesetzt werden.

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Wie Bauamtsleiter Roger Courtault erklärt, will der Gemeinderat den Satzungsbeschluss im Frühjahr fassen. Bevor der B-Plan in Kraft tritt, wird mit dem Eigentümer ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Darin wird es unter anderem um die Schallschutzwand zur Bahn und um die „Park+Ride“-Parkplätze gehen. Denn Umbaumaßnahmen wären nötig, wenn der Eigentümer seine Pläne verwirklicht; die Kosten für Planung, Erschließung und die Lärmschutzwand übernimmt der Investor.

In der Summe sollen die rund 100 „P+R“-Parkplätze bestehen bleiben, sagt Courtault. Zu den bestehenden 54 Parkplätzen sollen rund 45 Parkplätze hinzukommen. Laut Plan sollen die Stellplätze im südlichen Eingangsbereich des Plangebietes und (zum Teil beidseitig) entlang der öffentlichen Straße parallel zur Bahnstrecke angelegt werden; Straßenbäume werden gepflanzt.

Im Zuge der Planung müssten zwischen der Gemeinde Dollern und dem Eigentümer Flächen getauscht werden. Denn die vorhandenen Parkplätze müssten wegen des Baus der Lärmschutzwand um etwa einen Meter verlegt werden. Dafür sind einige zusätzliche „P+R“-Plätze auf Grund, der jetzt noch privat ist, geplant. Südwestlich des Wendehammers sollen private Stellplätze für die Bewohner des Wohngebietes entstehen.

Ob Joachim Doerks das gesamte Projekt verwirklichen will, lässt er offen. Im Internet wird ein Teil der 17 200 Quadratmeter großen „Grundstücksfläche unmittelbar am Bahnhof von Dollern“ zum Verkauf angeboten. Das Gelände sei derzeit als Industriegebiet ausgewiesen, heißt es dort, die zuständigen Behörden begrüßten eine wohnungswirtschaftliche Nutzung der Flächen.

Im vergangenen Jahr hatte der B-Plan-Entwurf „An der Bahn“ bereits öffentlich ausgelegen. Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen wurde er geändert. Nun liegen die Pläne erneut bis zum 30. Januar im Bauamt im Rathaus, Lange Straße 47, in Horneburg aus. Auch auf der Webseite der Samtgemeinde Horneburg unter www.horneburg.de sind die Unterlagen einzusehen.